借地契約の更新料は支払うべきか?

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借地契約は20年以上の長期契約ですから、その更新手続きについて「前回は親がやっていたので自分は初めて」という人も少なくありません。

そのような借地人のココロに必ず浮かぶのが「更新料の適正な金額はいくらか」また「そもそも更新料を支払う必要があるのか」という疑問です。

賃貸マンションやアパートの更新契約に比べて情報が少ない上に、借地契約の更新料の金額は桁が違います。

一度対応を間違えると地主との関係がこじれたり、不利な既成事実を残してしまう恐れがあります。

更新料を支払う法律上の理由

地方によって慣習は異なりますが、首都圏では借地契約の更新料は一般的に授受されています。多くの場合、契約書に更新料の授受について記載されているはずです。当然ですが契約ですから原則として記載されたとおりの更新料を支払う必要があります。

では契約書に更新料について記載されていない場合はどうか?

そもそも借地法には更新料について定められていません。ですから契約書に更新料授受の記載が無ければ、法律上は更新料を支払う必要は無いということになります。

しかしながら、契約書に記載が無くても過去に更新料を支払っていれば、裁判所から更新料の支払いを命じられることもあります。

更新料を支払うべき大切な理由

法律上の理由以外にも更新料を支払うべきと考える理由があります。

借地法に更新料の定めはありませんが、名義変更や建替え時に地主の承諾は必要です。

更新料の授受について地主と合意できなければ、名義変更や建替えの承諾を得られなかったり、高額な承諾料を請求される可能性もあります。

時々「地主が承諾しなくても借地非訟手続きで裁判所の許可を得れば大丈夫」と主張する人がいますが、実際には様々な問題が生じますから望んだ結果になるとは限りません。

基本的にモノの貸し借りですから、貸す側と借りる側の信頼関係が大切です。借地契約の場合、期間が長期にわたること、貸し借りの対象が土地という高価な財産であることから、長い年月の経過とともに“特殊”な考え方に変化してきた部分もあるでしょう。

長い期間にわたるからこそ、地主と借地人との「人間関係」が重要です。円満な関係であれば色々なことがスムーズに運びます。

そのためにも常識的な金額であれば、更新料は支払うべきと考えています。

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